Buy-to-let und Zweitwohnsitze

Unsere Ramsau ist mit einer reichhaltigen, wunderschönen Natur gesegnet. Profitgier im Bau- und Energiesektor schaden am Ende der Landschaft und uns Gemeindebürger_innen. Deshalb sind wir gegen sogenannte Buy-to-Let-Modelle (Kauf und Rückverpachtung). Diese funktionieren wie folgt: Ein Unternehmen errichtet ein Hotel, parifiziert es, sodass jede einzelne Wohneinheit im Grundbuch eine_n eigene_n Eigentümer_in haben kann, und verkauft die Einheiten anschließend einzeln an Investor_innen. Diese vermieten ihre Wohnung/en dann aber nicht selbst, sondern müssen vertraglich zustimmen, dass sie an eine_n Hotelbetreiber_in verpachtet wird. Von diesem_r wird die Wohnung die meiste Zeit des Jahres an Tourist_innen vermietet. Nur wenige Wochen im Jahr kann sie der_die Eigentümer_in selbst nutzen, sofern er_sie dies entsprechend lange im Voraus bekanntgibt. Nach der vereinbarten Vertragslaufzeit ist eine touristische Vermietung nicht mehr vorgesehen, bzw. ab dann können Eigentümer_innen frei über ihre Wohnungen verfügen.

 

Bedarfswidmungen

Eine Widmung soll nur bei Bedarf erfolgen, wenn eine Bebauung sichergestellt wird. Wird Bauland innerhalb von zehn Jahren nicht genützt, soll unter Berücksichtigung der steuerlichen Rahmenbedingungen eine entschädigungslose Rückwidmung erfolgen bzw. befristete Widmungen ermöglicht werden.

 

Befristete Baulandwidmung

Um Spekulationskäufe zu unterbinden, werden in den Vergabekriterien Fristen festgelegt, bis wann die Grundstücke bebaut bzw. als Hauptwohnsitz bewohnt werden müssen. Für den Grundeigentümer besteht von Anfang an eine klare Verpflichtung zur Nutzung innerhalb einer gewissen Frist, andernfalls tritt die Folgewidmung in Kraft. Da bei einer Nicht-Nutzung die Rückwidmung automatisch eintritt, hat die Gemeinde nicht mehr den „Schwarzen Peter“ und gewinnt damit Spielraum für die weitere Entwicklung. Bedenken bestehen jedoch dahingehend, dass findige Grundeigentümer die Möglichkeiten zur Umgehung der Bebauungsverpflichtung (etwa durch die Errichtung einer Garage) nutzen könnten.

 

Zweitwohnsitz, Faktorenregelung und Beschränkungszonen

Ganz allgemein hat der VwGH im Jahr 1989 beschrieben, was eine Zweitwohnung ausmacht: Dabei handelt es sich um eine Wohnung, „die nicht ständig zur Deckung eines ganzjährig gegebenen Wohnbedarfs dient, sondern nur während des Wochenendes, des Urlaubes, der Ferien oder sonst nur zeitweilig genutzt wird. Ob dies zutrifft, ist nach Lage, Ausgestaltung, Einrichtung sowie den Eigentums- oder Besitzverhältnissen zu beurteilen.“ Für die Abgrenzung, wann eine Nutzung als Freizeitwohnsitz beginnt, werden daher vor allem Kriterien wie Dauer, Intensität und Wiederkehr eines Aufenthaltes relevant sein. (vgl.: § 17 StmkGVG, § 18 StmkGVG)  

In der Steiermark wird das Verhältnis zwischen Zweitwohnsitzen und sonstigen Wohnsitzen in einer Gemeinde durch eine sogenannte „Faktorenregelung“ beschränkt. Zweitwohnsitze sollen im Verhältnis zu sonstigen Wohnsitzen im Gemeindegebiet den Faktor 0,5 (jedenfalls aber den Faktor 1,0) nicht übersteigen. Das bedeutet: Gibt es in einer Gemeinde mehr Zweit- als Hauptwohnsitze (wird also der Faktor 1,0 überstiegen), darf die Gemeinde keine weiteren Ferienwohngebiete mehr ausweisen. In bereits ausgewiesenen Ferienwohngebieten dürfen keine weiteren Baubewilligungen für Zweitwohnsitze mehr erteilt werden. Ausnahmen davon sind im Gesetz nicht vorgesehen. Derzeit haben zudem 74 der insgesamt 287 steirischen Gemeinden (=Vorbehaltsgemeinden) die Möglichkeit, in ihrem Gemeindegebiet zur Sicherung der Wohn- und Wirtschaft bedarfs der ortsansässigen Bevölkerung sogenannte „Beschränkungszonen“ auszuweisen. In Beschränkungszonen dürfen keine Zweitwohnsitze begründet werden. Befindet sich ein Baugrundstück innerhalb einer solchen Zone, muss der_die Käufer_in in der Regel gegenüber der Grundverkehrsbehörde eine besondere Erklärung abgeben, wonach er_sie sich verpflichtet, das Grundstück nicht zur Begründung eines Zweitwohnsitzes zu nutzen (Nutzungserklärung).

 

Ferienparks

In der Steiermark ist die Errichtung von Ferienparks generell nur außerhalb von Beschränkungszonen zulässig (es genügt demnach nicht, dass die jeweilige Gemeinde Vorbehaltsgemeinde ist, sondern sie muss als Vorbehaltsgemeinde auch eine entsprechende Beschränkungszone ausgewiesen haben). Zudem dürfen Ferienparks in Form von Appartementhäusern ausnahmslos nur in Ferienwohngebieten errichtet werden. Bei Ferienwohngebieten handelt es sich um spezielle Flächen für Zweitwohnsitze, welche die Gemeinde in ihrer Raumplanung gesondert ausweisen und begründen muss. Ob diese Einschränkung für Appartementhäuser auch für die im Gesetz gesondert erwähnten „Feriendörfer“ gilt, scheint nach der derzeitigen Rechtslage nicht eindeutig.

 

Sanktionen

Eine unzulässige Nutzung als Zweitwohnsitz kann auch eine Nutzungsuntersagung der Baubehörde zur Konsequenz haben. Denkbar wäre sogar die Nichtigerklärung einer erteilten Baubewilligung (und damit in weiterer Folge ein drohender Beseitigungsauftrag), z.B. wenn ein Ferienpark nicht auf den dafür explizit auszuweisenden Flächen errichtet wird. In der Steiermark drohen empfindlich hohe Verwaltungsstrafen (Geldstrafe bis zu € 35.000), wenn erforderliche grundverkehrsrechtliche Erklärungen nicht fristgerecht abgegeben werden oder ein Grundstück entgegen einer abgegebenen Erklärung als Zweitwohnsitz genutzt wird. In der Praxis wurde dies bisher nicht vollzogen.

Niklas Brandstätter